Sie möchten 2025/26 verlässlich kalkulieren? Dann lohnt ein genauer Blick auf die Richtwertmieten 2026. Die geplante Anpassung ab April 2025 fällt aus. Stattdessen bleiben die Sätze bis April 2026 unverändert. Dadurch sichern Sie sich vorerst stabile Einnahmen und Kosten. Gleichzeitig fehlen die erwarteten Mehrerlöse. Daher sollten Vermieter:innen, Bauherr:innen und kleine Investor:innen Budgets anpassen, Finanzierungen prüfen und Projekte neu bewerten. So treffen Sie Entscheidungen mit Weitblick.
Warum 2025 die Anpassung ausgesetzt wurde
Eigentlich war alles vorbereitet. Mit dem 3. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (MILG) sollten ab April 2025 Richtwerte und Kategoriebeträge (gesetzliche Mietstufen) jährlich indexiert werden (Indexierung = automatische Anpassung an Inflation). Fest stand eine Erhöhung um 4,2 % bei Kategoriebeträgen und 2,9 % bei Richtwerten. Doch im März 2025 beschloss die Regierung das 4. MILG und setzte die Indexierung aus. Folglich verschob sich die nächste Anpassung auf den 1. April 2026. Damit endet die Pause erst im kommenden Jahr.
Zunächst war also eine jährliche Anpassung eingeplant. Danach kam die Kehrtwende per Gesetz. Deshalb bleibt 2025 alles beim Alten, obwohl die Inflation weiterwirkt.
Somit änderten sich Finanz- und Mietpläne abrupt.
Richtwerte 2023: Richtwertmieten 2026 im Überblick
Die seit April 2023 gültigen Richtwerte bleiben bis April 2026 unverändert. Für Wien gilt weiterhin 6,67 €/m². In Niederösterreich bleiben es 6,85 €/m². Im Burgenland sind es 6,09 €/m². Diese Werte bilden die Basis für Richtwertmieten 2026 (gesetzlich regulierter Mietzins in Altbauten) im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Dadurch können Verträge 2025 und 2026 auf dieser Grundlage kalkuliert werden. Gleichzeitig bleiben Zu- und Abschläge davon unberührt.
Folgen für Vermieter:innen und Bauträger
Für Eigentümer:innen von Altbauwohnungen schafft die Aussetzung zunächst Planungssicherheit. Allerdings entfallen die eingeplanten Mehrerlöse. Daher sollten Cashflows 2025/26 aktualisiert und Budgets angepasst werden. Während Betriebskosten durch Inflation steigen, bleiben Richtwertmieten 2026 konstant. Das drückt kurzfristig auf die Rendite. Dennoch kann eine spätere Anpassung 2026 teilweise kompensieren. Zudem erleichtert die Pause Investitionsentscheidungen, weil kurzfristige Mietänderungen entfallen. Prüfen Sie Projekte, Sanierungszeitpunkte und Finanzierungen jetzt gezielt. Für individuelle Einschätzungen zu Richtwertmieten 2026 stehen Unterlagen und Beratung anfordern bereit.
Was Mieter jetzt wissen sollten
Mieter:innen profitieren vorerst von stabilen Mieten, obwohl Lebenshaltungskosten gestiegen sind. Dadurch entsteht bei Richtwertmieten 2026 spürbare Entlastung. Jedoch ist sie nur temporär. Die aufgestaute Inflation kann sich 2026 deutlicher bemerkbar machen. Folglich sollten Haushalte Rücklagen bilden und Anpassungen einkalkulieren. Gleichzeitig bleibt das bewährte System bestehen, sodass Zu- und Abschläge weiterhin individuell wirken. Daher lohnt es sich, Vertragsklauseln zu kennen und Abrechnungen zu prüfen. So vermeiden Sie Überraschungen und handeln frühzeitig.
So funktioniert die Richtwertmiete
Richtwertmiete = Richtwert + Zuschläge – Abschläge. Die Formel gilt weiter.
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Richtwert: die Basis je Bundesland
Der Richtwert ist der Ausgangsbetrag je m² im Bundesland. Er bleibt bis April 2026 stabil.
- Wien: 6,67 €/m² gelten unverändert.
- Niederösterreich: 6,85 €/m² bleiben bis 2026 maßgeblich.
- Burgenland: 6,09 €/m² bilden weiterhin die Basis für Richtwertmieten in Altbauwohnungen.
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Zuschläge: Lage und Ausstattung
Zuschläge honorieren bessere Lage oder Ausstattung.
- Sie wirken zusätzlich zum Richtwert und erhöhen die Miete.
- Bewertung erfolgt unverändert, unabhängig von der Aussetzung 2025.
- Dokumentation ist wichtig, damit Anpassungen 2026 nachvollziehbar sind.
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Abschläge: Mängel und Lage
Abschläge senken die Miete bei Mängeln oder schwächerer Lage.
- Sie werden weiterhin separat berücksichtigt.
- Nachweise und Protokolle erleichtern die spätere Argumentation.
- Somit bleibt die Systematik stabil, obwohl 2025 keine Anpassung erfolgt.
Ausblick und Vorbereitung 2026
- Aktualisieren Sie Cashflow- und Budgetpläne für 2025/26. Berücksichtigen Sie steigende Betriebskosten bei gleichbleibenden Richtwertmieten 2026.
- Prüfen Sie Mietverträge auf korrekte Richtwert- und Anpassungsklauseln für 2026.
- Planen Sie Sanierungen jetzt, damit Qualitätsverbesserungen 2026 als Zuschläge wirken. Achten Sie auf Dokumentation und Fristen.
- Kommunizieren Sie frühzeitig mit Mieter:innen. So vermeiden Sie Konflikte 2026.
- Vergleichen Sie Finanzierungen. Kalkulieren Sie Zins- und Tilgungspuffer.
- Erstellen Sie Szenarien zur möglichen Anpassung 2026. Nutzen Sie Deckelung und Dämpfung als Annahmen.
- Bewerten Sie Projekte ohne kurzfristige Mietänderungen. Dadurch sehen Sie klarer, welche Investitionen sich trotz Inflation rechnen und welche Sie verschieben.
- Bereiten Sie Unterlagen für Valorisierungen vor. So lassen sich zulässige Anpassungen der Richtwertmieten 2026 zügig umsetzen und rechtssicher begründen.
Fazit
Die Aussetzung der Richtwert-Anpassung 2025 bringt Ruhe, aber keine höheren Einnahmen. Während Kosten steigen, bleiben Mieten konstant. Daher zählt jetzt saubere Planung, klare Kommunikation und gute Dokumentation. 2026 wird zur Bewährungsprobe: Dann zeigt sich, wie Mieter:innenschutz und Investitionssicherheit zusammenfinden. Wer die Phase nutzt, sich vorbereitet und Daten ordnet, trifft Entscheidungen souverän und vermeidet teure Überraschungen.
Quellen: ovi.at, jankweiler.at, housinganywhere.com, mietervereinigung.at, wko.at