Sie planen Ihr erstes Eigenheim oder die erste gemeinsame Wohnung? Dann lohnt sich der Blick auf den Grunderwerbsteuer Freibetrag in den Jahren 2025 und 2026. Für den erstmaligen Erwerb eines Hauptwohnsitzes gilt ein Freibetrag von 150.000 Euro, der die Steuerlast spürbar senkt – oft bleiben tausende Euro für Ausstattung oder Eigenmittel. Die Begünstigung ist befristet. Nachfolgend erfahren Bauherr:innen, Käufer:innen und kleine Investor:innen kompakt, wie der Vorteil funktioniert, wer ihn nutzen darf und welche Schritte jetzt zählen.
So sichern Sie sich die Steuerersparnis
Die Grunderwerbsteuer (Steuer auf den Immobilienerwerb) beträgt in Österreich regulär 3,5 Prozent des Kaufpreises. Wer eine Immobilie um 400.000 Euro kauft, zahlt normalerweise 14.000 Euro. Seit 2024 bis 31.12.2026 greift der befristete Grunderwerbsteuer Freibetrag: Beim erstmaligen Kauf eines Hauptwohnsitzes bleiben die ersten 150.000 Euro steuerfrei, nur der Rest wird mit 3,5 Prozent bemessen. Kaufen Sie etwa eine Wohnung um 350.000 Euro, ist der steuerbare Anteil 200.000 Euro; somit fallen lediglich 7.000 Euro Grunderwerbsteuer an.
Ohne Freibetrag wären 12.250 Euro anzusetzen. Erstkäufer:innen sparen im Beispiel daher 5.250 Euro. Das schafft Luft für Nebenkosten und Einrichtung und verbessert häufig die Finanzierungsrechnung.
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Grunderwerbsteuer Freibetrag: Paare nutzen mehr
Besonders interessant ist die Regelung für Paare und Miteigentümer:innen, denn jede Käuferin und jeder Käufer kann den Freibetrag anteilig ausschöpfen. Kaufen Sie gemeinsam, stehen damit effektiv 300.000 Euro frei. Beispiel: Sie erwerben zu zweit ein Haus um 400.000 Euro je zur Hälfte. Pro Person entfällt auf 200.000 Euro Kaufpreis ein Freibetrag von 150.000 Euro; folglich werden je 50.000 Euro mit 3,5 Prozent besteuert – insgesamt 3.500 Euro statt 14.000 Euro. Der Grunderwerbsteuer Freibetrag wirkt für beide Anteile.
Voraussetzungen: Wer profitiert und bis wann?
Der Freibetrag ist an klare Bedingungen geknüpft: Erstens muss es Ihr Erstkauf sein; wer vor 2024 bereits eine Immobilie erworben hat, hat keinen Anspruch. Zweitens gilt die Begünstigung ausschließlich für den Hauptwohnsitz als tatsächlichen Lebensmittelpunkt. Ein Ferienhaus, eine Pied-à-terre oder eine Anlageimmobilie sind daher ausgeschlossen. Als Nachweise dienen typischerweise die Meldebestätigung, Verträge oder ein Energieausweis auf Ihren Namen. Drittens ist die Regelung befristet bis 31.12.2026: Der Kaufvertrag muss rechtzeitig abgeschlossen werden. Bitte klären Sie Fristen, eventuelle Rückblickzeiträume und die Anwendung des Grunderwerbsteuer Freibetrag mit Ihrem Notar, damit alle Voraussetzungen zweifelsfrei erfüllt sind.
Erfasste Immobilien und Ausschlüsse
Welche Objekte sind umfasst? Begünstigt ist der Kauf eines bestehenden Einfamilienhauses oder einer Wohnung; ebenso erfasst ist Wohneigentum in Bauträgerprojekten. Auch Grundstückskäufe profitieren, sofern die spätere Nutzung als Hauptwohnsitz vorgesehen ist. Allerdings sind bestimmte Erwerbe ausgeschlossen: Zweitwohnsitze, Ferienhäuser, Mietimmobilien und Gewerbeobjekte fallen nicht unter die Regelung. Planen Sie die Nutzung frühzeitig – so vermeiden Sie Umwidmungen oder Diskussionen mit dem Finanzamt. Rechtzeitig planen hilft.
Checkliste: So gehen Sie beim Kauf vor
Checkliste: So nutzen Sie den Freibetrag korrekt und planen sicher.
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Notarieller Kaufvertrag und Ablauf
Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet. Der Notar meldet den Erwerb.
- Notartermin verbindlich vereinbaren.
- Alle Unterlagen vollständig und rechtzeitig bereitstellen.
- Mit dem Notar Unbedenklichkeitsbescheinigung und Eigentumsübergang koordinieren.
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Hauptwohnsitz-Anmeldung und Nachweise
Melden Sie sich zeitnah an und sammeln passende Nachweise.
- Meldebestätigung für die neue Adresse sofort besorgen.
- Relevante Dokumente wie Energieausweis und Verträge auf Ihren Namen führen.
- Bei Rückfragen des Finanzamts reagieren und Belege geordnet bereithalten.
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Fristen und Steuerbescheid
Bis 31.12.2026 abschließen; danach folgt die Feststellung und der Grunderwerbsteuer Freibetrag.
- Zeitplan frühzeitig mit dem Notar abstimmen.
- Termine und Fristen dokumentieren und bei Verzögerungen sofort nachjustieren.
- Steuer mit und ohne Freibetrag durchrechnen und das Zahlungsziel einplanen.
Schnell geklärt: Häufige Fragen
- Wie lange gilt der Vorteil? Er gilt seit 2024 und endet am 31.12.2026; der Kaufvertrag muss bis dahin abgeschlossen sein.
- Wie hoch ist der Grunderwerbsteuer Freibetrag? 150.000 Euro pro erstmaligem Erwerb eines Hauptwohnsitzes.
- Wie hoch ist die Steuer? Der Satz beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises; der Freibetrag mindert die Bemessungsgrundlage.
- Einzelkauf: 350.000 Euro, 200.000 Euro steuerbar; somit 7.000 Euro Steuer.
- Paar: 3.500 Euro statt 14.000 Euro; die Ersparnis beträgt 10.500 Euro.
- Welche Nachweise braucht es? Vor allem die Meldebestätigung; zudem helfen Energieausweis oder Verträge.
- Welche Objekte sind umfasst? Für Häuser, Wohnungen, Bauträgerprojekte und Grundstücke, sofern später Hauptwohnsitz geplant ist.
- Ist eine Kombination mit Förderungen möglich? Ja, der Freibetrag ist mit Wohnbauförderungen der Bundesländer kombinierbar und wird nicht geschmälert.
Fazit
Der Grunderwerbsteuer-Freibetrag entlastet Erstkäufer:innen deutlich. Bei typischen Preisen in Wien, Niederösterreich und Burgenland liegen die Ersparnisse häufig zwischen 5.000 und 10.500 Euro. Weil die Begünstigung mit 31.12.2026 endet, lohnt es sich, den Erwerb strukturiert vorzubereiten: Finanzierung prüfen, Notartermine planen, Nachweise zum Hauptwohnsitz sichern. Notar und Makler rechnen Szenarien; der Grunderwerbsteuer Freibetrag wird so nutzbar.
Quellen: sorglosmakler.de, albfinanz.de, mehrwertsteuerrechner.de, bmf.gv.at, usp.gv.at, infina.at, raisin.com, finanztip.de, vr.de, schiffer.immo – Auswahl, Stand: 10/2025; ohne Gewähr.
