2025 bringt für Österreichs Immobilienmarkt spürbare Veränderungen – und Chancen für Bauherr:innen, Käufer:innen und kleine Investor:innen. Preise stabilisieren sich, die Zinswende setzt ein, und ab Juli fällt die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen). Damit wächst der Spielraum bei der Finanzierung. Gleichzeitig steigen Mieten in Wien, während außerhalb der Zentren die Kaufpreise teils sinken. Wer klug plant, kann jetzt kostengünstig starten.
Mehr Finanzierungsfreiheit ab Juli
Ein Beschluss mit Wirkung: Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen) läuft am 30. Juni 2025 aus und wird nicht verlängert. Die bisherigen Vorgaben – mindestens 20 % Eigenkapital, maximal 40 % monatliche Kreditbelastung und höchstens 35 Jahre Laufzeit (Dauer der Rückzahlung) – entfallen. Banken dürfen wieder individueller entscheiden und Finanzierungslösungen zuschneiden. Haushalte mit starker Bonität (Kreditwürdigkeit) erhalten dadurch spürbar mehr Optionen und bessere Konditionen.
Für Sie heißt das: Mehr Auswahl bei Eigenkapital, Ratenhöhe und Laufzeit. Vereinbaren Sie frühzeitig Gespräche, um Alternativen zu vergleichen und den passenden Mix aus Zinsbindung und Tilgung zu finden.
So nutzen Sie den neuen Spielraum.
Preise: Stadt stabil, Umland deutlich günstiger
In Wien zeigt sich 2025 ein zweigeteiltes Bild. Die Kaufpreise stabilisieren sich bei durchschnittlich 5.500 € pro Quadratmeter, mit erwarteten Schwankungen von nur 2–5 %. In Toplagen wie der Inneren Stadt bleiben 10.000 bis 30.000 € pro Quadratmeter möglich. Abseits der Ballungsräume rechnen Expert:innen dagegen mit einem Rückgang von 5–10 % gegenüber 2024 – vor allem bei Bestandsimmobilien in strukturschwachen Regionen. Wer flexibel ist, findet im niederösterreichischen Umland attraktive Gelegenheiten.
Zinswende und Mietdruck eröffnen Chancen
Nach Jahren hoher Zinsen entspannt sich die Lage. Allmählich sinkende Kreditzinsen machen Finanzierungen wieder attraktiver. Zusammen mit dem Wegfall der KIM-Beschränkungen dürfte das den Verkauf ankurbeln. Gleichzeitig steigen die Mieten in Wien deutlich. Besonders Bestandswohnungen in guten Lagen verzeichnen kräftige Anstiege, während das Angebot knapp bleibt. 2025 werden in Wien nur rund 1.800 neue Mietwohnungen fertiggestellt – ein deutlicher Einbruch gegenüber den Vorjahren. Diese Lücke stabilisiert Bestandswerte und eröffnet Bauherr:innen Spielräume für Projekte mit passgenauem Konzept. Holen Sie sich jetzt eine Erstberatung: Beratung anfordern.
Regionale Schwerpunkte gezielt nutzen
Wien: Die Preise bleiben stabil, die Nachfrage konzentriert sich auf zentrale Lagen. Besonders gefragt sind Objekte mit Terrasse und Donau-Blick. Salzburg: Das Preisniveau ist hoch, vor allem in Altstadt, Aigen und Riedenburg. Kaufpreise stagnieren, die Mieten steigen dennoch weiter. Niederösterreich und Burgenland: Für preisbewusste Bauherr:innen bieten gut angebundene Gemeinden rund um Wien derzeit die größten Chancen. Regionale Marktchecks zahlen sich aus – kurze Wege, passende Zielgruppen und solide Vermietbarkeit.
Finanzierung 2025 klug gestalten
KIM-Ende: weniger Eigenkapital, längere Laufzeit, flexible Tilgung. Puffer einplanen.
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Bonität und Unterlagen stärken
Bonität verbessern und Unterlagen aktualisieren. So verhandeln Sie schneller und schaffen mehr Optionen.
- Kreditbericht prüfen und bereinigen
- Einkommens-, Eigenkapital- und Kontonachweise bündeln
- Fixkosten dokumentieren, um die monatliche Kreditbelastung realistisch darzustellen
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Flexible Finanzierung verhandeln
Nutzen Sie den Spielraum für Raten, Laufzeit und Tilgung.
- Weniger Eigenkapital bei starker Bonität vereinbaren
- Laufzeit über 35 Jahre prüfen, um Monatsraten zu senken
- Tilgungspläne an Einkommen und Lebensphasen anpassen
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Standort klug auswählen
Analysieren Sie regionale Märkte und Infrastruktur.
- Umland von Wien mit guter Anbindung prüfen
- Preisrückgänge von 5–10 % außerhalb der Zentren nutzen
- Objekte mit Terrasse oder Donau-Blick in Wien gezielt beobachten
Ihre nächsten Schritte 2025
- Bonität prüfen, offene Punkte bereinigen und aktuelle Nachweise bündeln, damit Sie bei Bankgesprächen schnell entscheidungsfähig sind.
- Frühzeitig Termine mit mehreren Banken vereinbaren und Angebote vergleichbar machen.
- Zinsentwicklung beobachten und bei sinkenden Konditionen rasch handeln, bevor steigende Nachfrage die Verhandlungsmacht wieder verringert.
- Regionale Märkte abseits Wiens scannen und Schnäppchen identifizieren.
- Förderungen für Energieeffizienz einplanen und in die Kalkulation aufnehmen.
- Grundrisse flexibel planen, damit künftige Bedürfnisse oder Vermietungsstrategien ohne teure Umbauten möglich bleiben.
- Bei längeren Laufzeiten auf ausreichende Liquiditätsreserven achten und Tilgungspläne wählen, die auch bei Zinsanstiegen tragbar bleiben.
- Bestandsobjekte in guten Lagen priorisieren, da Mieten hier stark steigen und die Angebotsknappheit voraussichtlich anhalten wird.
Fazit
Der österreichische Immobilienmarkt 2025 bietet spürbar mehr Chancen als in den Vorjahren. Preise sind in Wien stabil, im Umland oft günstiger. Mit sinkenden Zinsen und dem Ende der KIM-Beschränkungen wächst Ihr Finanzierungsspielraum. Gleichzeitig stützen steigende Mieten und wenig Neubau die Attraktivität von Bestandsobjekten. Wer Bonität stärkt, regional vergleicht und zügig entscheidet, sichert sich gute Konditionen – bevor die Nachfrage wieder anzieht.
Quellen: vigoimmobilien.at, kroy-immobilien.at, immoz.net, investropa.com, kroy-immobilien.at