Richtwertmieten 2025 bleiben unverändert. Daher stellt sich die Frage: Aufatmen oder nachschärfen? Die Bundesregierung setzte die geplante Wertsicherung (Indexanpassung an Inflation) vollständig aus. Für Projekte in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland bleibt damit der Rahmen konstant. Gleichzeitig steigen viele Kosten weiter. Folglich braucht Ihre Kalkulation jetzt klare Leitplanken. Zudem erfahren Sie, worauf Sie bis zur nächsten Anpassung besonders achten sollten. So nutzen Sie Stabilität, ohne Rendite zu verlieren.
Richtwertmieten 2025: stabil, aber mit Folgen
Entgegen den Erwartungen bleiben die Richtwertmieten 2025 – der gesetzlich gedeckelte Altbaumietzins – auf dem Stand von April 2023. Expertinnen und Experten rechneten mit rund 2,9 Prozent Anpassung. Dennoch entschied die Politik für eine komplette Aussetzung der Wertsicherung. In Wien gelten daher 6,67 € je Quadratmeter, in Niederösterreich 6,85 € und im Burgenland 6,09 €. Diese Werte bleiben mindestens bis März 2026 bestehen. Somit erhalten Sie Planungssicherheit, zugleich aber keine inflationsbedingten Erhöhungen.
Für Bauherrinnen und Bauherren bedeutet das: verlässliche Mietertragsbasis bis 2026. Allerdings wirkt der Inflationsdruck weiter. Daher sollten Sie Budgets, Cashflows und Finanzierung jetzt realistisch nachjustieren.
So kalkulieren Sie jetzt zielgerichtet
Chancen und Grenzen für Altbau-Projekte 2025/26
Die eingefrorenen Richtwertmieten 2025 bringen zunächst Kalkulationssicherheit. Ihre Cashflow-Prognosen bis 2026 basieren auf fixen Mietwerten. Das erleichtert Verhandlungen mit Banken. Gleichzeitig stiegen die Gesamtkosten seit 2023 spürbar. Die Inflation lag seit der letzten Anpassung bei etwa 11 Prozent. Deshalb klafft die Schere zwischen Baukosten und erzielbaren Richtwertmieten. Besonders im Vollanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) sollten Sie Renditeerwartungen überprüfen. Zudem können Ausstattung und Lage Wettbewerbsvorteile sichern.
Das Zeitfenster bis 2026 strategisch nützen
Da die nächste Richtwertanpassung frühestens am 1. April 2026 möglich ist, haben Sie einen klaren Horizont. Zunächst lohnt es sich, Projekte mit Fertigstellung 2025 gezielt zu priorisieren. Diese Objekte profitieren voraussichtlich ab 2026 von der dann möglichen Anpassung. Darüber hinaus sollten Neuverträge Wertsicherungsklauseln für die Zeit ab 2026 vorsehen. Im Teilanwendungsbereich des MRG (nur Teile des Gesetzes gelten) bleibt die Mietzinsgestaltung flexibler. Daher kann die Objektwahl Renditen stabilisieren. Außerdem helfen höhere Ausstattungsstandards und Kategorie-Zuschläge (Aufschläge für Qualität), fehlende Anpassungen teilweise zu kompensieren. Für die Ausgestaltung kann eine kurze Abstimmung hilfreich sein: Beratung anfordern.
Neue Systematik ab 2026 verstehen
Ab 2026 ändert sich die Logik. Statt zweijähriger Schritte kommt eine jährliche Valorisierung (Anpassung an Inflation). Maßgeblich ist der Durchschnitt der Inflation über drei Jahre. Liegt dieser über 5 Prozent, wird nur die Hälfte des Überschreitungsanteils berücksichtigt. Somit werden starke Ausschläge geglättet. Extreme Sprünge wie zwischen 2021 und 2023 sollen dadurch ausbleiben. Für Ihre Kalkulation bedeutet das – ausgehend von Richtwertmieten 2025 – planbarere, aber gedeckelte Erhöhungen. Daher sollten Sie Erwartungen vorsichtig steuern und Reserven einplanen.
Praktische Tipps für Ihre Planung
So steuern Sie Risiken, Finanzierung und Verträge – mit Blick auf 2026.
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Kalkulation realistisch halten
Kalkulieren Sie konservativ und testen Sie Szenarien für Kosten, Leerstand sowie die Anpassung ab 2026.
- Puffer für Bau- und Betriebskosten einplanen.
- Cashflow mit Null-Erhöhung 2025/26 bei Richtwertmieten 2025 streng gegenprüfen.
- Renditeziele mit Bank-Covenants abgleichen und bei Bedarf vorab nachverhandeln.
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Finanzierung strukturiert vorbereiten
Nutzen Sie Planungssicherheit; wählen Sie passende Laufzeiten unter Richtwertmieten 2025.
- Tilgung und Zinsbindungen auf 2026-Horizont abstimmen.
- Optionen für Pufferkredite oder Bauzwischenfinanzierungen offenhalten.
- Covenants an Mietpreisbremse anpassen und Reporting vereinfachen.
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Objekt- und Vertragsstrategie
Wählen Sie flexible MRG-Objekte und optimieren Sie Neuverträge im Kontext der Richtwertmieten 2025.
- Teilanwendungsbereich des MRG gezielt bevorzugen.
- Ausstattung erhöhen; Kategorie-Zuschläge rechtssicher nutzen.
- Wertsicherungsklauseln für Zeit ab 2026 klar und nachvollziehbar vereinbaren.
Konkrete Schritte bis zur Anpassung
- Projektportfolio priorisieren: Zunächst 2025 fertig werdende Vorhaben vorziehen, damit mögliche Erhöhungen ab 2026 früh wirken.
- Mietvertragsmuster prüfen: Danach Wertsicherungsklauseln ab 2026 rechtlich sauber vorbereiten.
- Kalkulation aktualisieren: Bau-, Betriebs- und Finanzierungskosten mit 0‑Erhöhung bis März 2026 modellieren; Sensitivitäten für 2026 einbauen.
- Cashflow testen: Schließlich Leerstand und Verzögerungen simulieren; Puffer festlegen.
- Objektwahl schärfen: Teilanwendungsbereich des MRG gezielt bevorzugen – bei Richtwertmieten 2025.
- Ausstattung heben: Qualität, Energieeffizienz und Standard verbessern, um zulässige Kategorie-Zuschläge sowie Marktattraktivität zu erhöhen.
- Finanzierung justieren: Gespräche mit Banken früh führen, Zinsbindungen und Tilgung auf den 2026-Horizont abstimmen und Reporting an Mietpreisbremse anpassen.
- Dokumentation ordnen: Alle Berechnungen, Annahmen und Verträge transparent ablegen; dadurch Entscheidungen beschleunigen und Nachverhandlungen fundiert führen.
Fazit
Die ausgesetzte Richtwert-Anpassung 2025 bringt Stabilität, jedoch keine Entlastung von steigenden Kosten. Deshalb ist eine nüchterne Kalkulation entscheidend. Wer jetzt Projekte priorisiert, Verträge klug gestaltet und Finanzierung anpasst, sichert sich Vorteile. Ab 2026 sorgt die jährliche, gedeckelte Valorisierung für planbare, aber begrenzte Erhöhungen. Nutzen Sie die Zeit, positionieren Sie Objekte sauber und halten Sie Risiken kontrollierbar.
Quellen: ovi.at, immowelt.at, wko.at, mietervereinigung.at, housinganywhere.com, arbeiterkammer.at, infina.at, finanz.at, wien.gv.at
